🏗️ Bản Vẽ Hoàn Công Là Gì? Toàn Bộ Kiến Thức Từ A – Z Dành Cho Chủ Đầu Tư Và Nhà Thầu

1. Giới thiệu: Bản vẽ hoàn công – “tấm gương” phản chiếu thực tế công trình

Trong lĩnh vực xây dựng, “bản vẽ hoàn công” là thuật ngữ quen thuộc với các kỹ sư, nhà thầu và chủ đầu tư. Tuy nhiên, với nhiều người lần đầu xây nhà, đây lại là khái niệm khá mơ hồ.Rất nhiều người thắc mắc:

• Bản vẽ hoàn công là gì?

• Tại sao phải có bản vẽ hoàn công khi bàn giao công trình?

• Ai chịu trách nhiệm lập và ký xác nhận?

Trên thực tế, bản vẽ hoàn công chính là “bộ hồ sơ kỹ thuật thể hiện hiện trạng thực tế của công trình sau thi công”. Nó không chỉ giúp đối chiếu giữa thiết kế và thi công thực tế, mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng khi nghiệm thu, bàn giao, bảo hành và bảo trì công trình sau này.

Trong bài viết hôm nay, Công ty Xây dựng Nguyên sẽ giúp bạn hiểu sâu toàn bộ khái niệm, vai trò, quy trình và cách lập bản vẽ hoàn công một cách rõ ràng, dễ hiểu và chính xác nhất.

2. Bản vẽ hoàn công là gì?

Theo Khoản 2, Điều 11 – Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ, bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện kích thước, vị trí, hình dạng và các thông số thực tế của công trình, hạng mục công trình, phần công trình đã được thi công so với thiết kế ban đầu.

Hiểu đơn giản, đây là bản vẽ thể hiện “những gì đã được làm ngoài thực tế” — có thể trùng hoặc khác so với bản vẽ thiết kế thi công ban đầu.

🔹 Mục đích của bản vẽ hoàn công:

• Ghi lại toàn bộ quá trình thay đổi thiết kế (nếu có) trong quá trình thi công.

• Cung cấp căn cứ để nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình.

• Là tài liệu pháp lý chứng minh chất lượng và khối lượng thi công thực tế.

• Dùng để quản lý tài sản, cải tạo hoặc nâng cấp công trình trong tương lai.

3. Tại sao cần lập bản vẽ hoàn công?

Rất nhiều chủ đầu tư cho rằng chỉ cần hồ sơ thiết kế và hồ sơ nghiệm thu là đủ. Tuy nhiên, bản vẽ hoàn công là một phần bắt buộc trong hồ sơ xây dựng, đặc biệt với các công trình có quy mô lớn, công trình nhà nước hoặc công trình tư nhân có xin phép xây dựng.

✅ 3.1. Cơ sở pháp lý

Theo quy định tại Thông tư 26/2016/TT-BXD, bản vẽ hoàn công là một phần trong hồ sơ hoàn thành công trình.Không có bản vẽ hoàn công → không đủ điều kiện nghiệm thu và bàn giao.

✅ 3.2. Cơ sở kỹ thuật

• Giúp nhà thầu, kỹ sư và chủ đầu tư nắm rõ chính xác cấu trúc công trình thực tế.

• Là căn cứ để sửa chữa, nâng cấp hoặc bảo trì trong tương lai.

✅ 3.3. Cơ sở quản lý tài sản

• Cơ quan quản lý dự án, ban quản lý đô thị, hoặc tổ chức bảo trì nhà ở sẽ dựa vào bản vẽ hoàn công để cập nhật dữ liệu hạ tầng.

• Đặc biệt quan trọng với công trình công cộng, nhà máy, khu dân cư, chung cư.

4. Ai là người lập bản vẽ hoàn công?

Tùy theo quy mô công trình, trách nhiệm lập và xác nhận bản vẽ hoàn công thuộc về:

Đối tượng	Vai trò
Nhà thầu thi công	Lập bản vẽ hoàn công, đo đạc và thể hiện đúng thực tế thi công
Tư vấn giám sát / kỹ sư giám sát	Kiểm tra, ký xác nhận bản vẽ hoàn công
Chủ đầu tư	Lưu giữ, đối chiếu và ký duyệt khi nghiệm thu

Trong trường hợp công trình nhỏ như nhà ở riêng lẻ, nhà thầu xây dựng hoặc đội thi công có thể lập bản vẽ hoàn công đơn giản bằng tay hoặc bằng phần mềm kỹ thuật như AutoCAD, SketchUp.

5. Thời điểm lập bản vẽ hoàn công

Bản vẽ hoàn công được lập sau khi hoàn thành thi công từng hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình.

Ví dụ:

• Khi hoàn thiện phần móng, kỹ sư đo đạc thực tế, so sánh với bản thiết kế móng và lập bản vẽ hoàn công phần móng.

• Khi hoàn tất phần thô hoặc phần hoàn thiện, tiếp tục cập nhật bản vẽ hoàn công tổng thể.

Việc lập từng giai đoạn giúp đảm bảo độ chính xác và tránh sai sót khi tổng hợp hồ sơ hoàn công cuối cùng.

6. Nội dung của bản vẽ hoàn công gồm những gì?

Một bản vẽ hoàn công tiêu chuẩn thường bao gồm các thông tin sau:

6.1. Thông tin chung

• Tên công trình, địa chỉ, chủ đầu tư, đơn vị thi công.

• Tên hạng mục hoặc phần việc được hoàn công.

• Thời gian thi công, người lập, người kiểm tra, người duyệt.

6.2. Phần bản vẽ kỹ thuật

• Thể hiện kích thước thực tế (có sai số so với thiết kế nếu có).

• Ghi rõ các thay đổi về kết cấu, vật liệu, vị trí thi công.

• Kèm theo ký hiệu, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng.

6.3. Ghi chú và xác nhận

• Ghi rõ nguyên nhân thay đổi (nếu khác với bản vẽ thiết kế).

• Chữ ký, con dấu của nhà thầu, tư vấn giám sát, chủ đầu tư.

7. Phân loại bản vẽ hoàn công

Tùy theo mức độ và phạm vi thi công, bản vẽ hoàn công được chia thành các loại sau:

1. Bản vẽ hoàn công chi tiết – áp dụng cho từng hạng mục nhỏ: móng, dầm, sàn, điện nước.

2. Bản vẽ hoàn công tổng thể – thể hiện toàn bộ công trình sau khi hoàn tất.

3. Bản vẽ hoàn công thay đổi thiết kế – dùng khi có sự điều chỉnh trong quá trình thi công (thay đổi kích thước, vật liệu, kết cấu…).

8. Cách lập bản vẽ hoàn công (hướng dẫn chi tiết)

Bước 1: Thu thập hồ sơ thiết kế gốc

Bao gồm bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thi công, biên bản điều chỉnh (nếu có).

Bước 2: Đo đạc thực tế công trình

Kỹ sư hiện trường tiến hành đo kích thước, cao độ, vị trí các hạng mục đã thi công.

Bước 3: So sánh với bản vẽ thiết kế

Đánh dấu sự khác biệt (nếu có) giữa thực tế và bản thiết kế gốc.

Bước 4: Lập bản vẽ hoàn công

Sử dụng phần mềm AutoCAD để thể hiện lại toàn bộ kích thước thực tế.Trường hợp công trình nhỏ có thể vẽ tay nhưng cần rõ ràng, tỉ lệ chính xác.

Bước 5: Ghi chú, ký xác nhận và lưu hồ sơ

Hoàn thiện phần thông tin, ký tên, đóng dấu của các bên liên quan trước khi nộp cho chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý.

9. Quy định pháp lý về bản vẽ hoàn công

Theo Điều 11 – Nghị định 46/2015/NĐ-CP, bản vẽ hoàn công là một phần bắt buộc trong hồ sơ hoàn thành công trình.

Một số điểm quan trọng:

• Nếu không có bản vẽ hoàn công, công trình không được nghiệm thu hoàn thành.

• Hồ sơ hoàn công phải được lưu trữ tối thiểu 10 năm.

• Khi cơ quan thanh tra, kiểm toán kiểm tra, bản vẽ hoàn công là tài liệu bắt buộc phải xuất trình.

10. Sự khác nhau giữa bản vẽ thiết kế và bản vẽ hoàn công

Tiêu chí	Bản vẽ thiết kế	Bản vẽ hoàn công
Mục đích	Thể hiện ý tưởng, tính toán, dự kiến trước khi thi công	Ghi lại thực tế sau khi thi công
Người lập	Đơn vị tư vấn thiết kế	Nhà thầu thi công
Tình trạng công trình	Dự kiến, lý thuyết	Thực tế hoàn thành
Tính pháp lý	Là cơ sở để thi công	Là cơ sở để nghiệm thu, bàn giao

11. Một số lỗi thường gặp khi lập bản vẽ hoàn công

• Không đo lại thực tế, chỉ sao chép từ bản vẽ thiết kế.

• Thiếu thông tin xác nhận của giám sát hoặc chủ đầu tư.

• Sai tỉ lệ hoặc thiếu chi tiết kỹ thuật.

• Không ghi rõ ngày lập, người lập → hồ sơ bị trả về.

👉 Kinh nghiệm: luôn đo đạc và ghi chú thực tế, không nên ước lượng hay “vẽ cho xong”.

12. Vai trò của bản vẽ hoàn công trong bảo hành, bảo trì công trình

Bản vẽ hoàn công không chỉ dùng khi bàn giao mà còn đóng vai trò quan trọng trong suốt vòng đời của công trình.

• Khi bảo trì hệ thống điện, nước, kỹ sư dựa vào bản vẽ hoàn công để xác định vị trí đường ống, dây dẫn.

• Khi cải tạo, nâng tầng hoặc mở rộng, đây là cơ sở để đánh giá kết cấu hiện tại.

• Khi chuyển nhượng tài sản, bản vẽ hoàn công giúp xác minh công trình được xây đúng quy chuẩn.

13. Bản vẽ hoàn công cho nhà ở riêng lẻ – có bắt buộc không?

Theo quy định, các công trình dân dụng, kể cả nhà ở riêng lẻ có giấy phép xây dựng đều nên lập bản vẽ hoàn công.Đặc biệt khi xin hoàn công nhà ở để cấp sổ hồng, hồ sơ phải có bản vẽ hoàn công được phê duyệt bởi đơn vị thi công và chủ đầu tư.

Nếu thiếu bản vẽ này, hồ sơ sẽ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung.

14. Mẫu bản vẽ hoàn công phổ biến

Một mẫu bản vẽ hoàn công đầy đủ thường bao gồm:

• Trang bìa (tên công trình, chủ đầu tư, đơn vị thi công).

• Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt thực tế.

• Bảng ghi chú kích thước và vật liệu.

• Chữ ký của kỹ sư thi công, tư vấn giám sát, chủ đầu tư.

15. Vì sao nên thuê đơn vị chuyên nghiệp lập bản vẽ hoàn công?

Lập bản vẽ hoàn công đòi hỏi kiến thức kỹ thuật, phần mềm chuyên dụng và am hiểu quy định pháp luật.Do đó, nhiều chủ đầu tư chọn thuê đơn vị tư vấn hoặc nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp như Công ty Xây dựng Nguyên để đảm bảo:

• Hồ sơ đúng quy chuẩn, dễ được phê duyệt.

• Thời gian thực hiện nhanh chóng.

• Giảm rủi ro khi nghiệm thu hoặc hoàn công.

• Có đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư hỗ trợ trực tiếp.

16. Kết luận

Bản vẽ hoàn công là tài liệu quan trọng và bắt buộc trong mọi công trình xây dựng — từ nhà ở dân dụng đến dự án lớn.Hiểu rõ bản chất, quy trình và cách lập bản vẽ hoàn công giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt tiến độ, chất lượng và pháp lý công trình.

Nếu bạn đang cần tư vấn lập bản vẽ hoàn công, hồ sơ hoàn công, hoặc xây nhà trọn gói uy tín, hãy liên hệ ngay với đơn vị chuyên nghiệp để được hỗ trợ từ A–Z.

🔰 Liên hệ tư vấn & hỗ trợ:

Công ty Tư vấn Xây dựng Nguyên📞 Hotline/Zalo: 0979 553 556 (A. Hoàn)🌐 Website: https://xaydungtrangtrinoithat.com/📧 Email: xaydungtrangtrinoithat@gmail.com**👉 Tư vấn miễn phí – Hồ sơ chuẩn pháp lý – Bảo hành công trình 10 năm.